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　　A股市場率先“進補”

　　■閻 岳

　　A股市場房地產板塊近期表現不俗，與銀行股等一起成為帶領上證綜指重回2100點的主力，究其原因是房地產調控政策出現的細微變化。

　　當前的房地產調控措施概括地說，就是以“溫藥”和之。“溫藥”指的是各地放鬆限購、放鬆保障房申請條件、調整首套房個貸等措施。這些措施既能保證居民的剛性需求，又不至於過分刺激房地產市場。除了一線城市外，現在限購已是名存實亡。因此，托底保障房、調整首套房個貸利率這兩劑“溫藥”很可能被各地看作是房地產調控的靈丹妙藥。

　　完善保障房政策是房地產調控的一劑“溫藥”。在這方面，北京市率先對保障房“動手”，給全國開了個好頭。7月24日，北京市第十四屆人大常委會第十二次會議一審《北京市城鎮基本住房保障條例（草案）》。該草案提出，北京市擬不再籌建經適房、限價房，由“配售型保障房”取代，並規定不得轉租轉售。其中，取消收入準入標準，規定北京市城鎮戶籍家庭和個人，無房或者住房困難的，均可以申請保障性住房，在全國屬於首創。

　　去年的中央經濟工作會議提出的 “努力解決好住房問題”，實際上就是房地產調控的最高目標，也是建立房地產調控長效機制的出發點和原則。做好這項工作要抓好兩方面工作：一是進一步規範商品房市場，用市場手段促其健康發展；二是做好保障性住房的相關工作，解決各有所居的社會問題。

　　北京市關於保障房的新政策，也許很快就會被覆制到其他大中型城市。這是實現“居者有其屋”的政策保障。

　　房地產調控的另一劑“溫藥”是首套房個貸的調整。

　　綜合各媒體的報導，國有商業銀行對首套房個貸的表述出現了差異。比如，農業銀行周四稱，該行上海分行擬於近期調整個人首套住房商業性貸款相關政策。工商銀行周四則表示，個人住房貸款利率政策沒有變化。中國銀行隨後表示，將重點支持首套自住型購房貸款，將個人住房貸款利率控制在合理水平，減輕居民購買首套自住房的家庭經濟壓力。工商銀行也表達了類似觀點。

　　其實，上述銀行首套房個貸利率變沒變並不是問題的重點，重點是它們都強調會支持首套房自住型購房貸款，這一點對於剛需家庭來說已經足夠了。

　　今年5月12日，央行副行長劉士餘主持召開住房金融服務專題座談會，強調要合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，科學合理定價，合理確定首套房貸款利率水平，並要求及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

　　中金公司最近發佈的報告稱，自5月份央行座談會之後，銀行按揭貸款就已開始量價齊松。從量的角度來說，6月份新增居民中長期���款（主要是按揭）1991億元人民幣，同比多增78億元，扭轉了4、5月份同比少增的局面。從價的角度來說，二季度不少地區已經出現了按揭利率鬆動。

　　首套房個貸定價的鬆動，其實就是為了要“努力解決好住房問題”而做出的改變。然而，需要強調的是，除了強調要確保首套房信貸之外，房地產信貸政策並沒有做出任何實質性的調整，這就決定了房地產市場不會重新進入癲狂狀態。

　　在經過這兩劑“溫藥”的調和之後，未來房地產調控的新動向將集中在不動產登記制度的建立、房地產稅的改革上面。儘管目前房地產稅尚未納入人大立法工作計劃，但時機成熟後房地產稅的改革將成為催生房地產業巨變的催化劑。

　　走上健康發展軌道的房地產市場，對A股市場來說絕對算得上一件幸事。